Rateio do condomínio: como a fração ideal define quanto cada um paga

O boleto do condomínio chega todo mês, e pouca gente sabe explicar por que o valor é aquele. Por que o apartamento do sétimo andar paga mais que o do segundo? Por que a cobertura paga quase o dobro? A resposta quase sempre está numa palavra que aparece na matrícula e na convenção, mas que quase ninguém lê: a fração ideal, que define o rateio do condomínio entre as unidades.

Para conferir quanto a sua unidade deveria pagar, use a calculadora de rateio do condomínio. Basta informar a despesa total do mês, a fração ideal ou as áreas e, se houver, o percentual do fundo de reserva. Abaixo explicamos o que diz a lei, como a fração ideal é calculada, quando o condomínio pode dividir diferente e o que fazer se a conta não bater.

O que é fração ideal

Num prédio, cada apartamento tem duas partes. A parte privativa é a sua unidade: as paredes para dentro. A parte comum é tudo o resto, como o terreno, o hall, os elevadores, a garagem coletiva, o telhado e a fachada. Essa parte comum pertence a todos ao mesmo tempo, e a fração ideal é o pedaço dela que fica vinculado a cada unidade.

O Código Civil, no artigo 1.331, parágrafo 3º, diz que a cada unidade cabe, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. Em outras palavras: ela vem escrita, com número, desde o nascimento do prédio.

Na prática, a fração aparece como um número pequeno, em porcentagem ou em decimal. Uma cláusula típica de convenção diz algo como “fração ideal de terreno de 1,53510%”. Somando as frações de todas as unidades, o resultado é sempre 100%.

Como ela é calculada

A fração ideal é definida pela incorporadora, no memorial de incorporação, seguindo a Lei 4.591/1964 e a NBR 12721, a norma que trata das áreas e custos de construção para incorporação. O cálculo parte das áreas: unidades maiores recebem frações maiores. A cobertura, com mais área privativa e às vezes vagas extras, costuma ter fração bem maior que um apartamento tipo.

Por isso, a proporção das áreas privativas é uma boa estimativa da fração, mas não é exatamente igual a ela. Vagas de garagem, áreas de uso exclusivo e critérios da incorporadora podem mudar o número final. A fração oficial é a que está na convenção e na matrícula do imóvel.

O que diz a lei sobre o rateio

A regra principal está no artigo 1.336, inciso I, do Código Civil: é dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção. Essa última parte é importante. A lei dá uma regra padrão, mas deixa a convenção escolher outra forma, como a divisão em partes iguais.

Cota mensal = despesa total do mês × fração ideal
Fundo de reserva = cota × percentual do fundo
Total do boleto = cota + fundo de reserva (+ rateios extras aprovados)
Fração estimada = área privativa da unidade ÷ soma das áreas privativas

O mesmo artigo trata do atraso. Pelo parágrafo 1º, quem não paga fica sujeito à correção monetária e aos juros previstos na convenção ou, na falta deles, aos juros legais, além de multa de até 2% sobre o débito. Multa maior que isso, por atraso, não vale.

Quem aprova o valor é a assembleia. O artigo 1.350 manda o síndico convocar, todo ano, a assembleia para aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas. É nessa reunião que o valor total do mês nasce, e é ela que deve ser acompanhada por quem quer entender o boleto.

A briga da cobertura

A discussão mais comum sobre rateio envolve coberturas e apartamentos maiores. O argumento de quem mora lá é intuitivo: “uso o elevador e a piscina tanto quanto o vizinho, por que pago o dobro?”. Durante anos, decisões de tribunais estaduais foram para um lado e para o outro.

O Superior Tribunal de Justiça tratou do tema no Recurso Especial 1.778.522, julgado pela Terceira Turma e noticiado em junho de 2020. No caso, a cobertura tinha 519 m² e fração de 20%, contra unidades de 269 m² com fração de 10%. Os donos da cobertura alegavam enriquecimento sem causa. O tribunal negou o recurso e reafirmou que, por escolha do legislador, a divisão da taxa condominial se dá com base na fração ideal, e que a convenção pode prever outro critério. No mesmo processo, a assembleia já tinha rejeitado a divisão igualitária.

Traduzindo: cobrar mais de quem tem fração maior é legal. Dividir em partes iguais também pode ser, desde que a convenção preveja. O que não vale é o síndico ou a administradora inventarem um critério que não está na convenção.

Fazendo a conta na calculadora

A calculadora tem dois modos. No primeiro, você informa a fração ideal da unidade, em porcentagem. No segundo, se não souber a fração, informa a área privativa da sua unidade e a soma das áreas privativas do prédio, e ela estima a fração pela proporção.

Um exemplo com fração conhecida: despesa total de R$ 42.000 no mês, fração ideal de 1,2345% e fundo de reserva de 10%. A cota das despesas fica em R$ 518,49, o fundo soma R$ 51,85 e o total a pagar é de R$ 570,34.

Agora o modo por área: apartamento de 80 m² num prédio cuja soma das áreas privativas é de 4.000 m². A fração estimada é de 2%, e a cota de uma despesa de R$ 42.000 fica em R$ 840. Se o boleto vier muito diferente disso, vale conferir a fração oficial antes de reclamar, porque vagas e áreas de uso exclusivo podem explicar a diferença.

Repare que a calculadora não sabe o que a sua convenção diz. Se ela prevê divisão igualitária, a conta é simplesmente a despesa total dividida pelo número de unidades.

Três unidades, três boletos

Para ver o efeito da fração no mesmo prédio, imagine uma despesa mensal de R$ 30.000 e fundo de reserva de 10%. A tabela mostra o resultado para três tipos de unidade.

A diferença entre o tipo e a cobertura é exatamente a diferença entre as frações. Se a convenção previsse divisão igualitária, todos pagariam o mesmo valor, calculado pelo total dividido pelo número de unidades.

Onde encontrar a sua fração ideal

Existem três lugares onde a fração costuma aparecer. O primeiro é a convenção do condomínio, que normalmente traz uma tabela com a fração de cada unidade. O segundo é a matrícula do imóvel, no cartório de registro de imóveis, que descreve a unidade e a fração correspondente. O terceiro é o memorial de incorporação, para prédios mais novos.

A administradora e o síndico também devem ter a tabela de frações, porque ela é a base do rateio. Se você pedir e ninguém souber informar, isso já é um sinal de que o rateio pode estar sendo feito por outro critério, e vale entender qual.

Fundo de reserva e rateios extras

Além da cota mensal, o boleto costuma ter outros itens. O mais comum é o fundo de reserva, uma poupança do condomínio para emergências e obras. A Lei 4.591/1964 pede que a convenção trate da forma de contribuição para esse fundo, e o percentual é definido pelos condôminos. Na prática, é comum ver valores entre 5% e 10% da cota, mas cada prédio decide o seu.

Há também os rateios extraordinários, aprovados em assembleia para obras ou despesas fora do orçamento, como pintura de fachada, troca de elevador ou impermeabilização da cobertura. Em regra, eles seguem o mesmo critério da cota mensal, ou seja, a fração ideal, salvo decisão diferente.

O Código Civil também prevê exceções pontuais. Pelo artigo 1.340, as despesas de partes comuns de uso exclusivo de um condômino ficam por conta de quem delas se serve. Um terraço comum usado só pela cobertura, por exemplo, pode ter a manutenção cobrada só dela.

Obras: quem aprova

O artigo 1.341 separa as obras por tipo. Obras voluntárias, de embelezamento, dependem de dois terços dos condôminos. Obras úteis, que melhoram o uso, dependem da maioria. Obras necessárias, de conservação, podem ser feitas pelo síndico, mas as urgentes e caras exigem comunicação à assembleia. Saber o tipo da obra ajuda a entender se o rateio extra foi aprovado do jeito certo.

Proprietário ou inquilino: quem paga o quê

Quem aluga apartamento também convive com o rateio. A Lei do Inquilinato separa as despesas em duas categorias. As ordinárias, ligadas ao dia a dia, como limpeza, salários dos funcionários, consumo das áreas comuns e pequenos reparos, são pagas pelo inquilino. As extraordinárias, como obras de reforma da estrutura, pintura de fachada, indenizações trabalhistas antigas e a formação do fundo de reserva, ficam com o proprietário.

Muitos boletos separam as duas partes. Se o seu vem tudo junto, peça à administradora o detalhamento. Isso evita discussão no fim do contrato de aluguel e ajuda a saber se o valor cobrado do inquilino está certo.

O que pesa no total do condomínio

A fração define como o bolo é dividido, mas o tamanho do bolo depende das despesas. Em quase todo prédio, a folha de pagamento dos funcionários, com encargos, é o maior item. Em seguida vêm contas de água e energia das áreas comuns, manutenção de elevadores, seguro obrigatório e administração, além dos contratos de limpeza e segurança.

Algumas decisões técnicas mexem nesse total. Trocar a iluminação das áreas comuns por LED com sensor de presença reduz a conta de luz. Individualizar a medição de água tira do rateio o consumo de cada apartamento e costuma diminuir desperdícios. Uma bomba de recalque bem dimensionada gasta menos energia. Manutenção preventiva em dia evita obras emergenciais caras.

A calculadora de consumo de energia ajuda a estimar quanto um equipamento das áreas comuns pesa na conta, e a calculadora de bomba d’água mostra a potência adequada para o recalque. Levar esses números para a assembleia costuma render conversas mais produtivas do que só reclamar do valor.

Vaga de garagem também tem fração?

Depende de como a vaga foi registrada. Em muitos prédios, a vaga é acessória: faz parte da unidade, não tem matrícula própria e a fração dela já está somada à do apartamento. Em outros, a vaga é autônoma, com matrícula e fração ideal próprias, e pode até ser vendida separadamente para outro condômino, conforme a convenção.

Quando a vaga é autônoma, ela entra no rateio como uma unidade à parte, com cota própria. É por isso que dois apartamentos iguais podem pagar valores diferentes: um tem duas vagas autônomas, o outro tem uma. Na hora de conferir o boleto, some as frações da unidade e das vagas que estão no seu nome.

Inadimplência: quando o vizinho não paga

Despesa de condomínio é dívida que acompanha o imóvel. Se o dono não paga, a dívida continua ligada à unidade, mesmo que ela seja vendida. E, segundo a lei que protege o bem de família, a cobrança de taxas de condomínio é uma das exceções em que até o único imóvel da família pode ser penhorado.

Enquanto a cobrança corre, porém, as contas do prédio continuam chegando. Se a inadimplência é alta, o condomínio precisa cobrir o buraco com o fundo de reserva ou com um rateio extra entre os que pagam. A taxa de inadimplência, aliás, aparece na prestação de contas e merece atenção: ela afeta o boleto de todos.

Comprando apartamento: o que olhar no condomínio

Antes de fechar negócio, peça ao vendedor o último boleto, a convenção, as atas das últimas assembleias e a prestação de contas mais recente. Com a fração ideal da unidade e a despesa total do prédio, a calculadora mostra se o valor cobrado faz sentido.

Nas atas, procure obras aprovadas e ainda não pagas, como troca de elevadores ou recuperação de fachada. Elas viram rateio extra nos próximos meses. Na prestação de contas, confira o saldo do fundo de reserva e a inadimplência. Um prédio com fundo zerado e muitas obras pela frente vai pesar no bolso.

Peça também uma declaração de quitação dos débitos condominiais da unidade, assinada pelo síndico ou pela administradora. Como a dívida acompanha o imóvel, comprar com débito em aberto pode significar herdar a conta.

Quando a conta não bate

Se o valor do seu boleto não confere com a calculadora, siga um caminho em etapas. Primeiro, confirme a fração ideal na convenção ou na matrícula. Depois, peça à administradora o demonstrativo do mês, com a despesa total, a fração usada e os itens extras. Muitas diferenças se explicam aí: um rateio de obra, uma multa, uma parcela de acordo.

Se ainda houver diferença, leve a questão ao conselho fiscal e ao síndico, por escrito. A prestação de contas anual, aprovada em assembleia, é o momento certo para pedir explicações e propor correções. Mudar o critério de rateio, porém, exige alterar a convenção, o que depende de quórum alto: pelo Código Civil, dois terços das frações ideais.

Em casos de cobrança indevida que não se resolvem no condomínio, a orientação de um advogado especializado em direito condominial é o próximo passo.

Os erros mais comuns sobre o rateio

O primeiro é achar que todo mundo deve pagar igual. A regra da lei é a fração ideal; a divisão igual só vale se a convenção previr.

O segundo é confundir área privativa com fração ideal. A proporção das áreas é uma boa estimativa, mas a fração oficial pode ser diferente por causa de vagas e áreas de uso exclusivo.

O terceiro é não ir à assembleia. É lá que se aprova o orçamento que vai virar o boleto. Quem não participa só descobre o aumento quando ele chega.

O último é deixar de pagar em protesto. A dívida de condomínio acompanha o imóvel e tem multa e juros. Contestar o valor deve ser feito pelos canais do condomínio e, se for o caso, na Justiça, sem atrasar o boleto.

Perguntas frequentes

A cobertura pode pagar mais condomínio?

Sim. Pelo Código Civil, a regra é a divisão pela fração ideal, e o STJ já confirmou que cobrar mais de quem tem fração maior é legal. A convenção pode prever outro critério.

O condomínio pode cobrar igual para todos?

Pode, se a convenção prever. Sem essa previsão, vale a fração ideal.

Qual a multa por atraso no condomínio?

Até 2% sobre o débito, mais correção monetária e juros previstos na convenção ou, na falta, os juros legais.

Inquilino paga fundo de reserva?

A formação do fundo de reserva é despesa extraordinária, do proprietário. A reposição do fundo usado em despesas ordinárias pode ser cobrada do inquilino.

Com a fração ideal e a despesa do mês em mãos, a calculadora mostra em segundos quanto a sua unidade deveria pagar.

Atenção: as contas deste post são apenas um guia e não são recomendação financeira nem aconselhamento jurídico. Não deixe de pagar o condomínio por conta própria. Procure o síndico, a administradora ou um advogado especializado se houver divergência no valor.

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Fontes

• Código Civil, art. 1.336: deveres do condômino e rateio por fração ideal
• SíndicoNet: o que é fração ideal e como é calculada
• OAB/RS: STJ confirma taxa maior para unidade com fração ideal maior (REsp 1.778.522)
• IRIB: condomínio deve ser rateado em proporção às frações ideais